最近のニュースなどで「金利上昇」や「住宅ローンの見直し」といった言葉を耳にする機会が増え、「これから家を建てるのに、住宅ローンはどう選べばいいか？」、「すでに組んでいる住宅ローンは借り換えを検討したほうがいいのかな？」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

家づくりは一生に一度の大きなお買い物だからこそ、お金の不安は少しでも解消しておきたいものです。今回は、金利が動く時代における住宅ローンの基礎知識、各金利タイプのメリット・デメリット、ご自身の性格や暮らしに合った選び方、そして住み始めてからの借り換えの目安について解説します。

1. なぜ今、住宅ローンの金利や借り換えが注目されているのか？

長年続いていた低金利の時代から、金利が少しずつ動き出す時代へと変化してきました。

これにより、最近話題の「変動金利の上昇リスク」を心配する声や、「固定金利が上がる前に固定化したい」という相談が増えています。これから新築を検討される方にとっては「どの金利タイプを選ぶべきか」、すでに住宅ローンを返済中の方にとっては「借り換えで負担を軽減できるか、あるいはリスクを回避できるか」が重要なテーマになっています。

金利の動きに振り回されないためには、まずそれぞれの金利タイプの特徴と仕組みを正しく知ることが第一歩です。

2. 住宅ローンの代表的な3つの金利タイプ！特徴とメリット・デメリット

住宅ローンには、大きく分けて「変動金利」、「固定期間選択型」、「全期間固定金利」の3種類があります。

① 変動金利型

定期的に（通常は年2回）適用金利が見直されるタイプです。

◆メリット
・３つのタイプの中で最も金利が低く設定されているため、当初の毎月の返済額を一番抑えられる。
・借入金額が同じであれば、元金の減りが早い。


◆デメリット
・年に2回の金利の見直しがあり、もしも金利が上昇した場合、毎月の返済額や総返済額が増える可能性がある。
・一般的な金融機関では、「５年ルール（金利が上がっても５年間は返済額が変わらない」や「125％ルール（金利上昇後の返済額は前回の1.25倍までしか増えない」といった返済額が急増しない措置があるが、その分、元金が減りにくく、最後にその上昇分の金額の返済を求められる。

② 固定期間選択型（当初10年固定など）

借入当初の一定期間（3年間、5年間、10年間など）は金利が固定され、その期間終了後に再度その時点の金利で変動か固定かを選択するタイプです。


◆メリット
・子供の教育費がかかる時期など、特定の機関の返済額が変わらず、確定させることができるため、家計の見直しが立てやすく、気持ち的にも安心できる。
・全期間固定よりも金利が低めに設定されている。


◆デメリット
・最初の固定金利期間の金利は、優遇措置で低く設定されることが多いが、固定期間終了後は、その時の金利水準によって設定されるため、その後の返済額が増加することが多い。
・元金の減り具合は、変動金利型よりも遅い。

③ 全期間固定金利型（フラット35など）

借入から完済までの全期間、金利と毎月の返済額が完全に固定されるタイプです。

◆メリット
・完済までの毎月の返済額が一切変わらないため、将来の資金計画が立てやすく、精神的な安心感が高い。
・将来的に市場の金利がどれだけ上昇しても、影響を受けない。


◆デメリット
・変動金利や固定期間選択型に比べて、当初の金利は高めに設定されている。
・将来的にもしも市場の金利が下がったり、上昇がなくても、返済額が下がる恩恵は受けられない。

3. あなたに合っているのはどれ？性格・ライフプラン別のおすすめ

「どれが一番お得か」は将来の金利動向によって変わるため、誰にも正確な予測はできません。大切なことのひとつは、損得だけでなく「ご自身の性格や家計の状況、家族の成長に合っているか」という視点で選ぶことです。

【変動金利】が向いている方

特徴：
・金利や経済のニュースを定期的にチェックするのが苦にならない方。
・世帯年収にゆとりがあり、金利が上がっても負担を抑えられる方。
・借入期間が短め（15～20年など）の方、または、借入額が比較的少ない方。
・万が一の金利上昇時に、繰り上げ返済して返済額を抑えられる貯蓄のある方。

【固定期間選択型】が向いている方

特徴：
・「子供が大学を卒業するまでの１０年間は、返済額を変えたくない」など家族のライフステージにおける支出を安定させたい方。
・固定期間が終わるタイミングで、まとまった繰り上げ返済を予定している方。
・これからの経済情勢において、金利は上昇していくと思われる方。

【全期間固定金利】が向いている方

特徴：
・「金利が上がったらどうしよう・・・」と日々心配したくない、安心感を最優先したい方。
・毎月の返済額を一定にして、定年退職までの家計管理をシンプルに保ちたい方。

4. 既存の住宅ローンの「借り換え」を判断する3つの目安

すでに住宅ローンを組まれている方が借り換えを検討する場合、一般的に以下の3つの条件を満たしていると、手数料を差し引いても総支払額を抑えられる可能性が高いと言われています。

１、住宅ローンの残高が1,000万円以上ある。
２、返済期間が10年以上残っている。
３、現在の金利と借り換え後の金利差が、0.5％～1.0％以上ある。

ただし、借り換えには金融機関の事務手数料、保証料、抵当権抹消・設定の登記費用など、数十万円単位の諸費用が必要になります。 また、「変動から固定に切り替えて毎月の安心を買う」という目的であれば、総返済額が多少増えたとしても借り換えを行う価値がある場合もあります。


いろんなケースでシミュレーションを行い、トータルの費用や精神的なメリットを比較して判断することが重要です。気になったら、まずは今の金融機関へ相談してみましょう。


私事ではありますが、私もこの秋に10年固定期間が終了するので、先日、銀行からその旨の通知とその後の金利についての案内がありました。その通知書には、終了後は変動金利となること、固定金利を希望する場合は窓口に相談すること、また、変動、固定それぞれの適用金利が書かれてありました。


私の場合は、今の銀行へ「もう少し金利を下げてもらえないか」の交渉を行い、同時に他の金融機関にも相談に行き事前審査も行いました。　その後、総合的に検討した結果、他の金融機関へ借り換えを行うことにしました。私の場合は、このような決断となりましたが、ご家庭の状況や金融機関によっても変わってきますので、ご注意ください。


大事なことは、金融機関と話をして金利の交渉をするということです。なにもしないと、その通知書の金利となってしまうので注意が必要です。また、変動金利の方も、気になったら金融機関へ相談に行くことをお勧めします。その方に合う金利タイプやシュミレーションで提案してくれるはずです。

5. ハウスプロジェクトが考える「住まいとお金の安心」

住宅ローン選びで大切なのは、「無理のない借入額を設定すること」です。

どれほど低い金利を選んでも、予算オーバーの借入をしてしまっては日々の暮らしが苦しくなってしまいます。借入額の目安は、ご年収や世帯年収の６～７倍までと言われています。8倍以上でも借りることは可能ですが、弊社はあまりお勧めしていません。


逆に、適切な予算の中でしっかりと建てられた高性能住宅は、日々の冷暖房費（光熱費）や将来の外壁・設備メンテナンス費を抑えることができるため、住居にかかる「生涯コスト」をトータルで減らす力を持っています。

ハウスプロジェクトでは、建物の設計だけでなく、お客様一人ひとりのライフプランに寄り添った資金計画や住宅ローンのご相談も承っております。

「自分たちの年収なら、どのくらいの借入が安心？」、「変動と固定、我が家にはどちらが合っている？」など、疑問やご不安がございましたら、いつでもお気軽にお話しにいらしてください。

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